Warum ist der Anteil sanierter Gebäude trotz Subventionsprogramm so niedrig?

Die Sanierung von Gebäuden erfordert bedeutende Investitionen, die unter den derzeitigen Bedingungen niedriger Energie- und CO₂-Preise oft nicht rentabel sind. Das Gebäudeprogramm scheint für eine Änderung dieser Situation nicht zu genügen. Ausserdem sind sich die Eigentümer der Gebäude oft nicht bewusst, dass diese saniert werden sollten und haben nicht immer die Möglichkeit, die Renovationskosten auf die Mieten umzuwälzen.

Der Schweizer Immobilienpark verbraucht etwa 40% unserer Endenergie [→ F30]. Das im Jahr 2010 lancierte Gebäudeprogramm ist ein gemeinsames Lenkungsinstrument von Bund und Kantonen, das an Eigentümer, die sich für eine energetische Sanierung ihres Gebäudes entscheiden, Fördergelder auszahlt. Die Bilanz des Gebäudeprogramms ist durchzogen. Die energetische Sanierungsquote des bestehenden Gebäudeparks liegt derzeit bei nur 0,9% pro Jahr, was mehr oder weniger dem natürlichen Sanierungszyklus ohne Unterstützungsprogramm entspricht. Für die Erreichung der Ziele der Energiestrategie des Bundes bedürfte es einer Quote in der Grössenordnung von 2,2% [→ F86].

Es scheint also, dass das Gebäudeprogramm – dessen zugesprochenen Beträge weniger als 5% der Sanierungsarbeiten abdecken können – eher ein Geschenk des Himmels für diejenigen Eigentümer ist, die sich unabhängig von der Subvention sowieso für eine Sanierung entschieden hätten, und für die kein wirklicher Sanierungsanreiz besteht. Dazu kommt, dass das Steuerrecht für Privateigentümer mit der Möglichkeit der Erstreckung der Investitionen über mehrere Jahre die gestaffelte Sanierung von Gebäuden fördert, was natürlich nicht mit den Anforderungen des Gebäudeprogramms kompatibel ist, welches zum Ziel hat, die energetische Sanierung des Gebäudeparks so weit wie möglich zu beschleunigen.

Die Gebäudesanierung ist nach wie vor mit zahlreichen Hindernissen konfrontiert. In erster Linie stellt die Gesamtsanierung eines Gebäudes eine sehr hohe Investition in der Höhe von zehntausenden, wenn nicht sogar hunderttausenden Franken dar. Die Entscheidung zur Sanierung wird sich daher v. a. auf wirtschaftliche Kriterien abstützen. Aus diesem Blickwinkel rechtfertigen die momentan sehr niedrigen Energiekosten keine energetische Sanierung, weil die Kosteneinsparungen je nach Ausmass der Sanierung erst nach 20 bis 100 Jahren eine Rendite ermöglichen. Dieser Zeitraum kann nur durch eine massive Erhöhung der Energiepreise oder der CO₂-Steuer merklich verkürzt werden [→ F83] und [→ F84].

Schliesslich bleibt die Schweiz, in der nur 37% der Haushalte von den Eigentümern bewohnt sind, ein Land der Mieter. Die Eigentümer, die ihr Gebäude vermieten, können die Investitionen für eine Sanierung aber oft nicht auf die Miete umwälzen. Der Grund variiert je nach Region. Dort, wo das Wohnungsangebot die Nachfrage übersteigt, wie z. B. im Jura, verhindert der Markt eine Umwälzung der Kosten, weil die Nachfrage die Miethöhen bestimmt. Im Gegensatz dazu ist die energetische Sanierung in Regionen, in denen die Nachfrage das Angebot übertrifft – wie in Zürich oder am Genfersee – oft eine Ausrede für eine Erhöhung der Mieten, weil der Markt a priori jede Erhöhung akzeptiert. Wenn diese Mieten aber eine Schmerzgrenze erreichen, tendieren die Mieter vermehrt dazu, ihre Rechte geltend zu machen, insbesondere das Recht auf die Anpassung der Mieten an den Hypothekarzinssatz. Wenn die Mieten nicht an die Senkung des Hypothekarzinssatzes angepasst wurden, der von 7% im Jahr 1992 auf 2% im Jahr 2014 gesunken ist, wird eine Mieterhöhung nach einer Sanierung teilweise von der zwingenden Senkung infolge der Anpassung an den Hypothekarzinssatz aufgehoben.

Dazu kommt, dass die Gebäude, die grundlegend saniert werden, im Prinzip während der Sanierungsarbeiten nicht bewohnbar sind, was Sanierungen ebenfalls beträchtlich hemmt, weil es oft keine Möglichkeit gibt, die Mieter in anderen Wohnungen unterzubringen. Desweiteren kennen die Eigentümer die energetische Qualität ihres Gebäudes oft überhaupt nicht. In dieser Hinsicht erweist sich ein Energieaudit als nützliches Instrument, weil er sensibilisiert.